住宅ローン

繰り上げ返済について 住宅ローン


返済方法もいろいろあり、元利均等返済や元金均等返済やステップ返済、また、ボーナス併用返済や、毎月均等返済、利息にしても、固定金利型や変動金利型と、いろいろと検討された結果の返済方法になっているはずです。
その中に、「繰り上げ返済」というものがあります。
繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済期間中に、毎月の返済とは別に手元の預貯金に余裕があるときに、残高の一部、または全てを一括で返済することを言います。

通常の住宅ローン返済では、返済額が「元金返済額」と「利息返済分」とに充てられます。
繰り上げ返済をすると、全額元金に充てられて、「ローン残高」が減ってきます。
そうすることにより、総返済額が減るだけでなく、それより先の返済額の軽減につながったり、返済期間の短縮につながります。

例えば

3,500万円を30年間2.8％の金利で借り入れるとしましょう。

その場合、毎月143,813円を、30年なので360回返していけば、3500万円を返し終わることになります。

毎月返済額143,813円を単純に360回で掛け算したところ、約5,177万円となるので5,177万円−3,500万円＝1,677万円が30年間の2.8％利息支払分となります。

この毎月返済額143,813円は、3500万円に対する「元金返済分」と先ほどの1,677万円に対する「利息支払分」の2つで構成されています。
このように、毎月返済していく143,813円は元金返済分と利息返済分で構成され、元金返済分の金額により、借入金額（ローン残高）が減る仕組みになっています。
「繰上返済」とは、決められた毎月返済額以上の金額を返済してローン残高を予定より早く減らしていくことです。

例えば

上の「3回目の返済」に143,813円以外に5,000,000円返済します。
その場合には3回目の返済が以下のようになり、「元金返済分」と「借入金額（ローン残高）」の金額が変わります。

【例】（元利均等返済；ボーナス時加算額なしの場合）。

借入金額：3,500万円。
借入期間：30年。
借入金利：2.8％。

１回目の返済額　143,813円。

内訳　
元金返済額　62,147円。
利息返済分　81,666円。
ローン残高　34,937,853円。

２日目の返済額　143,813円。

内訳　
元金返済額　62,292円。
利息返済分　81,521円。
ローン残高　34,875,561円。

３回目の返済額 143,813。

内訳　
元金返済額　62,437円。
利息返済分　81,376円。
ローン残高　34,813,124円。

のところ、３回目で500万円多く返済したとします。

内訳　
元金返済額　5,062,437円。
利息返済分　81,376円。
ローン残高　29,813,124円となり、残高が500万円減ります。

「繰上返済」とは、このようにローンの元金返済分を前倒して（繰上げて）返済していくことを指します。