住宅ローン

住宅ローンの諸費用

住宅を建てるとき、ほとんどのひとは住宅ローンを利用します。

意外と知られていないのですが、ローンを使うには、返済額以外に手続き費用が発生します。

保証料・事務取扱手数料（融資手数料）・抵当権設定費用です。

事務取扱手数料とは、金融機関や保証会社への手続き費用のこと。

どこで借りても概ね３万円以上のようです。

保証料と抵当権設定費用は、借り入れ金額や返済期間によって変わってきます。

保証料とは、保証会社を利用するときの料金です。

大手銀行などでは保証人を認めておらず、保証会社を利用することを融資条件のひとつとしています。

そういうことから、住宅融資を借りるには、保証会社への手数料「保証金」を支払うことになります。

保証料は、借入額と返済期間によって決まりますが、けっこうな金額です。

１００万円当たりの一般的な保証料は、１５年返済だと約１２,０００円、２０年では約１５,０００円、３０年だと約２０,０００円のようになります。

例えば

２０００万円を３０年で返済する計画を立てると、保証料の金額はなんと約４０万円にもなります。

最後の、抵当権設定費用とはなんでしょうか。

金融機関や保証会社が、土地や建物に抵当権を設定する費用のことです。

登記のための登録免許税と司法書士手数料がかかるのです。

登録免許税は、借入額（債権金額）に応じて金額が変わります。

一般には、債権金額の０．４％ですが、特例があります。

５０平米以上の住宅を建てた場合には、建物部分について、債権金額の０．１％でいいのです。

司法書士手数料は、どこも同額です。

さて、お気づきのとおり、ローンの諸経費の中で一番大きいのが保証料となります。

できるなら、安く抑えたいところですね。

保証料を優遇してくれる制度を利用したり、保証料が不要なフラット３５を使うことも考えられます。

優遇ローンを使うには条件があります。

その金融機関に給与を振り込む・公共料金の支払い窓口にする・一定額の定額貯金をする、などです。

優遇制度は、アルプス中央信金などが実施しています。

また、保証料をローンの利息に含めて後払いするという支払い方法もあります。

保証料が安くなるわけではないのですが、まとまった現金が出ていかないぶん、支払いは楽ではないでしょうか。

住宅ローン控除は２００８年まで

住宅ローン控除はご存知でしょうか。

住宅ローンを利用している人が最長１０年間に渡って、所得税の控除を受けられる制度です。

期間は１０年といいましたが、１５年のタイプもあります。

控除が適用される基本的な条件は「2008年3月31日までに住宅を購入・入居する」というものです。

まだまだ間に合いますが、住宅の購入を考えているのなら今が最後のタイミングです。

「住宅ローン控除」を受けるにはどのような条件を満たせばいいのでしょうか。

・床面積が50m2以上
（登記簿面積。パンフレットの面積よりやや小さくなるので要注意！）

・中古住宅はマンションなど耐火構造は築25年以内、それ以外は築20年以内の建築後使用されたことがある住宅
（2005年4月以降に取得する住宅については、この築年数を超えていても「新耐震基準」に適合する物件であれば控除が受けられる）

・店舗・事務所などの併用住宅または増改築の場合は、居住部分が全体の床面積の2分の1以上・住宅を取得後、6ヶ月以内に入居し、控除を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること

・控除を受ける年の所得が3000万円（給与所得のみの場合は年収が約3336万円）以下
・取得した年とその前後2年間（通算5年間）に、「3000万円特別控除」や「居住用財産の買い換え特例」などを受けていないこと

・住宅ローンは、建物および敷地を取得するための返済期間10年以上のローンであること
（金利が年１％未満の社内融資や、親や親戚から個人的に借りる場合などは対象外）上記を一言で言えば、普通の所得の人が、住むためにローンで建てた（買った）住宅に対する特典ということですね。

控除が受けられるのは建てた年からですが、サラリーマンは年末調整に間に合わないので、初年度だけは確定申告が必要となります。

気になる控除額は次のようになっています。

控除期間１０年　１年目〜　６年目の控除　
１．０％　　７年目〜１０年目 ０．５％

控除期間１５年　１年目〜１０年目の控除
０．６％　１１年目〜１５年目 ０．４％

控除される限度額は、２００７年だと２５００万円まで、２００８年なら２０００万円に下がります。

控除率は変わらないので、１０年控除なら最大で４０万円の差が生じるんです。

２００７年に入居するほうが得ということですね。

また、１０年控除と１５年控除のどちらを選択すればいいかというと、月収が２５万円以上なら迷わず１０年がお得です。

「住宅ローン控除」は不況時代の住宅促進の色合いが強いといえます。

好況となった現在、予定通り２００８年で終了するのはやむをえないことかもしれません。

税金や控除については国税局のサイトで調べられますが、住宅情報ナビの方がよくわかります。

（ＵＲＬ：http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121304.html）

住宅ローンの金利

基準金利　−　キャンペーン優遇金利　＝　適用金利

基準金利は、マーケットに連動した金利

キャンペーン優遇金利は、その名の通り
そして、適用金利が、店頭やホームページで大きく表示されているもの

もし、3年固定金利１％の住宅ローンを、10年固定に借り替えようとする場合、同じ銀行の固定金利で継続するよりも、他行で借り替えることで、より金利優遇の恩恵が受けられる。

現時点でのオススメの10年固定住宅ローンは、

三菱東京ＵＦＪ銀行　　２．４０％（３．９％−１．５％）
みずほ銀行　　　　　　２．３０％（３．８％−１．５％）
住友信託銀行　　　　　２．４５％（３．９５％−１．５％）
中央ろうきん　　　　　２．３０％（３．７％−１．４％）

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