住宅ローン

4月にスタートしたフラット３５Ｓが人気

4月から受け付けが始まったフラット３５Ｓが人気を呼んでいるようだ。

住宅金融支援機構が発表した4月のフラット３５の受付件数(買取申請件数)は5515件で、前年同月比43.2％と大幅に増えた。

件数が5000件を上回ったのは2カ月連続で、今年に入って3カ月連続の増加だ。

5515件のうち、フラット３５Ｓは1171件と2割以上を占めた。

フラット３５Ｓの受け付けが始まったのが4月23日なので、27日までの5営業日で1200件近く受け付けたことになる。


フラット３５Ｓは省エネルギー性や耐震性など一定の基準を満たす住宅を対象に、フラット３５の。基準項目と概要

(大森広司)

一戸建て等
（※1） 共同住宅

接道
原則として一般の道に2m以上の接道

住宅の規模
（※2） 70m2以上 30m2以上

住宅の規格
原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）、

炊事室、便所、浴室の設置
併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上

戸建型式等
木造の住宅
（※3）は一戸建て又は連続建てに限る

断熱構造
住宅の外壁、天井又は屋根、床下などに所定の厚さ以上の

断熱材を施工（Ｓ55年省エネ告示レベル）
住宅の耐久性 耐火構造、準耐火構造
（※4）または耐久性基準に適合

配管設備の点検
点検口等の設置 共用配管を構造耐力上主要な壁の内部に設置しないこと 区画 住宅相互

間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画
床の遮音構造 - RC造の場合、界床を厚さ15ｃｍ以上

維持管理基準
管理規約 - 管理規約に所定の事項が定められていること


長期修繕計画 - 計画期間20年以上

※1. 一戸建て等には、連続建て及び重ね建てを含みます。

※2. 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫やバルコニー等は含みません。

※3. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造（※4）の住宅以外の住宅をいいます。

※4. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。

技術基準の詳しい内容については、こちらをご覧ください。


技術基準を定めている理由は・・・？

機構が定めている技術基準には、それぞれ必要とされる目的があります。

その一部をご紹介します。


基礎の高さ
土台などの木部への雨のはね返りの防止や、床下の点検のしやすさなどを考慮して、基礎の地面からその上端までの高さを40?以上としています。


防腐・防蟻措置
土台など、湿気のある場所の木部に防腐・防蟻措置を施しています。

また、床下全面にコンクリートを打設することなどによりシロアリから住宅を守ります。

リバースモゲージローン

高齢者と住まいを考えたときに住宅そのものはどうあるべきかも大切ですが、永年住み続けた住宅の価値についても考えてみる必要があります。

築年数が２０年を超えると住宅としては価値が限りなくゼロと評価され、手放すにも手放せないのが現状ではないでしょうか。

お金にゆとりのある方はマンションに住み替えしたり、リノベーションハウスと言って大規模に改修することを前提に不動産会社が従来では売買が成立しなかった住宅も買い取ったりするようになり、状況は変わり始めています。

「リバースモーゲージ」という言葉を聞いたことがありますか？
何だか難しそうで、まだ一般的に認知されているとは言い難いところですが、簡単にいうと「高齢者等が持家を担保として生活資金の融資を受け、死亡時に一括返済するシステム」のことです。

持ち家の担保評価により貸付限度額を設定して、その限度額に達するまで毎月一定額を受け取ることができます。

そして、債務者が死亡した後に、担保となっていた不動産を売却して借入金を一括返済するという仕組みで、このシステムには、地方自治体が運営する「公的プラン」と信託銀行などによる「民間プラン」があります。

民間では旭化成が自社物件を対象に行っています。

ヘーベルハウスの中古物件を対象とする仲介事業、「ストックヘーベルハウス」。

売却依頼のあった住宅を独自基準で査定して買い手を募集。

購入後のサポート体制も引き継がれるサービスだ。

住み替え型リバースモゲージ「REMOVE」では、ヘーベルハウスを賃貸物件として貸し、家賃収入を金利返済分として、住み替え資金や生活資金とすることができる。

資産価値の高いヘーベルハウスならではの多様なサポートが用意されている（旭化成ホームズホームページより転載）。

リバースモゲージはまだ馴染みが薄い言葉ですが厚生労働省による各都道府県への通知などもあり、制度への取り組みを始めたところもいくつかあります。

ただし 「長期生活支援資金」 などの名称で、「リバースモーゲージ」 とはうたっていない場合がほとんどのようです。

高齢者と住宅の関係は建て物だけではなく様々な観点から考える必要があるようです。

フラット３５Sとは

住宅金融支援機構が、旧：住宅金融公庫時代のが平成１５年１０月より始めたのがフラット３５という商品です。

そのフラット３５の中に「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）と呼ばれるものがあります。

フラット３５Ｓとは、融資対象住宅がフラット３５の技術基準に加えて、「省エネルギー性」「バリアフリー性」「耐震性」「耐久性・可変性」のいずれか１つの基準を満たす場合に、当初５年間の融資金利について、一定の金利優遇が受けられる制度のことです。

たとえば、「省エネルギー性」が高く、法律に基づく住宅性能表示制度の一定等級に該当する住宅であれば、その基準を満たすことを示す「適合証明書」を申込先の金融機関に提出することで優遇金利の適用を受けることができます。

そのフラット３５Ｓの技術基準は、フラット３５の技術基準に加えて、次のいずれかの基準に適合していることが必要です。

◆省エネルギー性・・省エネルギー対策等級４の住宅
◆耐震性・・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２または３の住宅
◆バリアフリー性・・高齢者等配慮対策等級３、４または５の住宅
◆耐久性・可変性・・劣化対策等級３、かつ、維持管理対策等級２または３の住宅
（共同住宅等については、一定の更新対策（※２）が必要）

新築住宅の技術基準の概要フラット３５を利用するためには、対象住宅について、機構が定める独自の技術基準に適合していることを証明する適合証明書の交付を受けることが必要となります。

この適合証明書は、検査機関または適合証明技術者（中古住宅のみ）へ物件検査の申請を行い、合格すると交付されます。

※新築住宅の場合、物件検査に併せて建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しています。

当初5年間の金利を0.3％優遇するため、金利優遇を受ければ2.7％〜3.0で借りられるケースが多いことになりますので民間ローンの5年固定金利と比べても遜色のない水準でしょう。

ただし予定している融資枠を大幅に超えた場合は期限の前に募集を締め切る場合もあるそうなので、利用を考えているなら早めに申し込んだほうがいいかもしれません。


平成19年度のフラット３５Ｓは２回に分けて実施される予定で、第１回の受付は４月23日から７月31日までとなっています。

ただし、募集枠が決められており、3,000億円を超える申込がある場合は、期日前であっても受付を締め切ることがあります。


詳しくは、フラット３５Ｓの取扱金融機関などにお問い合わせください。