住宅ローン

住宅ローンの事前審査


住宅やマンションを購入するときに住宅ローンを組みます。

住宅ローンを組みたい場合、金融機関(ローン会社)では、事前に審査(仮審査)を行なってくれます。

事前審査の内容は、氏名、生年月日、住所、勤務先、勤続年数、年収(所得証明は必要なし。)などを書類に記入して、提出すれば、数日で事前審査結果がわかります。

事前審査では、給与所得者、勤め先の業種、規模、自営業者、転職者(転職したてや、独立したての場合は難しい。)、派遣社員、契約社員、勤続年数、年収(200万円以上)、借金があるかどうか(過去のローン・クレジット・キャッシングなどの遅延および現在のローン状況)、資産があるかどうか、安定職種か不安定職種かなどの状況(返済能力：収入と生活の安定性を見ている)を見て、審査されます。

基本的な条件は、先ほどのように、安定した収入の見込みがあり、かつ月収が毎月の返済額×４以上の月収があることが目処だそうです。

審査では、年収に見合う返済額を算出し、それに経済状況を加味しながら、最終的な借入額と比較して審査が行なわれます。

これが住宅ローンの事前審査です。

それぞれの家庭の経済状況にあわせて無理のない、返済計画を立てれば、この事前審査がとおった後の本審査でもとおることでしょう。

金融機関(ローン会社)からお金を借りて、住宅メーカーに支払い、当事者は、お金を借りた金融機関(ローン会社)に返済をしていくことになります。

但し、金融機関(ローン会社)から簡単に、任意の金額を住宅ローンとして借りることは出来ません。

貸す方も返済してもらわなくてはなりません。

焦げ付いて返済できず、資金が負債として残っては、金融機関(ローン会社)としては商売ができません。

その為、貸す方は、借りる方に、あらゆる審査をして合格された後に、住宅の資金を貸すことになります。

この金額も返済できるとみなされた金額のみの貸し出しになります。

年収別住宅ローン借入の適正額


年収別に住宅ローンの借入の適正額はこうだとは一概に決めることはやめましょう。

住宅やマンションの金額から単純に、返済計画を立てるのではなく、毎月返済できる金額を算出し、今後の返済期間までの生活設計を考慮にいれた上で、借入金額、返済期間等を決めましょう。

今の生活水準がそのまま続くとは限りません。

上がれば、その時に考えればいいし、減った場合は、返済できず、手放すことも考えなければなりません。

十分な返済計画を立てましょう。

借入するときの状況は、人それぞれ違いますし、その後の生活設計や、それにかかる費用を含めて計算をしないと、その時は、いけると思って住宅ローンを設定しても、思ってみないところにお金がかかったり、収入も、そのまま維持できるのか、それ以上の収入を得られると見越して計算すると、返済できず、カードローンに手を出し、家庭自体が崩壊することも考えられます。

また、土地やマンションの値上がりも期待できませんし、資産は減っていくと思った方が無難です。

ファイナンシャルプランナーなどでは、年収の5倍が借入できるMAXの金額だといわれています。

例えば

金利3％で返済期間が30年と想定すると、年収400万円の方は、2000万円、500万円の方は、2500万円、700万円の方は、3500万円、1000万円の方は5000万円が目安になります。

また、金利が1％違っただけで、返済額は数百万円ほど増えますので、注意が必要です。

毎月の返済額(ボーナス時増額)は、年収の２５％前後といわれていますので、それを12ヶ月で割った数字が毎月の均等返済額になります。

これも返済期間や金利によっても違うし、住宅やマンションを購入した時期によっては、毎月の返済額とは別に出費があるかもしれません。

特に教育費にお金がかかります。

かならず安全な返済計画を立てましょう。

なお、頭金は、住宅、マンションの価格の20％は用意するようにしましょう。

住宅ローンの返済計画


住宅ローンの返済計画は、住宅ローンを利用する上で重要な項目です。

返済計画の金利計算は難しいですが、インターネットで検索すると返済シミレーションができるサイトも多数あるので、それらをうまく利用しながら、自分に合った住宅ローンを選択するとよいでしょう。

最近ではよく利用されている住宅金融機構（元・住宅金融公庫）と民間金融機関が提携して取り扱うフラット35は、住宅金融機構の公式サイトでもシミレーションが行えます。

http://www.flat35.com/simulation/index.html


住宅ローンの返済方法には、『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類あります。

『元利均等返済』は、返済総額は多めになってしまうものの、毎月の支払額が一定で計画が立てやすいため、一般的に利用されているのが、このタイプです。

『元金均等返済』は、毎月の支払額が上がるものの、利息部分が少しずつ減っていくため、支払総額も『元利均等返済』に比べ、少なくなります。

そのため、資金計画に余裕がある場合は、『元金均等返済』タイプを選択する方がメリットが大きいと言えます。

次に住宅ローンの返済計画を考える際に気をつけるポイントとしてあげられるのが、金利です。

金利が低い時期に、毎月の支払を一定にし、返済終了時までの支払をしっかり計画していく場合は、利用する際の金利が返済終了時まで一定の全期間固定金利型が有利ですが、変動金利型は、将来的に金利が下がった場合のメリットを享受できるため、資金に余裕がある方や、借り入れする総額が少ない方にはおすすめです。

金利のタイプは、固定金利型と変動金利型に加え、預金連動型というものもあります。

変動金利型の一種ですが、貯金を併用することで、繰上返済をせずに繰上返済と同様の利息削減効果を得られる新しいタイプです。

しかし、預金連動型は一定の預金ができない場合は、メリットをうけきれない場合があるので、利用する際は気をつける必要があります。