住宅ローン

住宅ローンの仕組みについて


住宅ローンの仕組みを理解するには、金利タイプの理解に加え、返済方法の理解も必要です。

返済方法には『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類あります。

『元利均等返済』は、返済総額は多めになってしまうものの、毎月の支払額が一定で計画が立てやすいため、一般的に利用されているのが、このタイプです。

『元金均等返済』は、毎月の支払額が上がるものの、利息部分が少しずつ減っていくため、支払総額も『元利均等返済』に比べ、少なくなります。

そのため、資金計画に余裕がある場合は、『元金均等返済』タイプを選択する方がメリットが大きいと言えます。

住宅ローンの仕組みについて理解することは、自分に有利な条件が設定されているローンを選ぶ重要な知識になります。

住宅ローンには、住宅金融機構（元・住宅金融公庫）が独自で扱うものや住宅金融機構（元・住宅金融公庫）と民間金融機関が提携して取り扱うフラット35のような全期間固定金利型のもの、民間の金融機関が独自で扱う変動金利型や固定期間選択型があり、それぞれの仕組みにも違いがあります。

まず、全期間固定金利型とは、返済が完了するまでの全期間をとおし、同率の金利が適用されるタイプで、返済計画が立てやすいというメリットを持っているため、低金利の時期に利用すると有利になる反面、金利が高い時期に利用すると、その金利が最後まで適用されてしまうというデメリットがあります。

一方、変動金利型は、利用開始後に金利が下がった際、その金利を利用できるため、金利が高い時期に利用する場合は、メリットが大きいと言えます。

逆に低金利時に利用し、後で金利が上がった場合は支払い額も上がるため、返済計画を立てづらいというデメリットがあります。

固定期間選択型は、その中間といえ、借入時に3年、5年、10年などの期間を選択し、その一定の期間だけを金利を固定にして利用するタイプです。

3年など固定期間が短期間のものを選択した場合、金利が安くなるメリットがある反面、固定期間終了時に金利見直しが生じるため、金利が上がってしまうリスクがともないます。

住宅ローン選びのポイントとは


住宅ローン選びのポイントとは、自分に有利な条件が設定されているローンを選ぶことです。

住宅ローンには、利用者の年齢や収入だけでなく、住宅ローンを利用して購入する物件の種類によっても利用できるプランが変わるため、さまざまな種類の住宅ローンが存在します。

『フラット35』とは、2003年（平成15年）10月に登場し、『証券化ローン』や『新型住宅ローン』、『公庫買取型ローン』、『公庫提携ローン』と呼ばれていたもので、2005年（平成17年）1月から『フラット35』と呼ばれるようになった長期固定金利タイプの新型住宅ローンのことです。

『フラット35』は、従来の買取型に加え、2007年（平成19年）から保証型も販売され、現在では、その2種類が存在しています。

フラット35は、民間の金融機関と提携する商品のため、金融機関による違いがあります。

特に保証型は、金利や事務手数料以外は金融機関による違いがない買取型と比べ、金利や事務手数料以外にも保証料、繰上返済手数料、繰上返済最低額や団体信用保険などが各金融機関によって設定されているため、買取型よりもメリットが大きい場合があります。

固定金利型の住宅ローンでは、住宅金融支援機構（前・住宅金融公庫）と民間の金融機関（銀行）が連携した『フラット35』が有名です。


●たくさんある住宅ローンの中で、自分に適した有利な条件が設定されているローンを選ぶ上で最も重要なポイントは、金利の低いローンを見極めることです。

ここで、見極めると表現しているのは、超低金利ローンの多くは、変動金利型といい、利用開始当初は格安金利でも将来的に金利が上がってしまう制度をとっている場合がよくあるためです。

そのため、金利の低い住宅ローンを選ぶ際は、金利が固定の固定金利型を選ぶことが得策といえます。

●住宅ローンのように長期で返済を続けるローンの場合、わずかな金利の差でトータルで支払う金額が100万円近く変わることもよくあるため、住宅ローンに関する情報収集をしっかり行い、実質金利の比較ができる十分な知識を得ていくことのは、とても重要なポイントになります。

住宅と住宅ローンについて

新築住宅供給戸数の確保が中心だった時代が終わり、中古住宅でも耐震性能など一定の基準を満たせば最長３５年の住宅ローンが組めるようになり、中古住宅の人気がじわじわ高まっています。

「中古を買って好きにリフォームしたい」「新築では手の届かない夢のライフスタイルを手に入れたい！」と言う人たちが現れ始めました。

キッチンやお風呂を入れ替える、壁のクロスを張り替える程度では満足できずに間取りの変更を行うケースも出ています。

リノベーション・コンバージョン住宅と言って間取りだけではなく外形や省エネ性能など用途や機能を大幅に向上させる大規模改装をした住宅も出ています。

しかしそこまで大規模に改装しなくても、建物の構造によっては制約を受ける場合があるため、構造の特徴を押さえておく必要があります。

住宅の構造は大きく4つに分れていて、木造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造があります。

住宅に最も多い木造にも軸組工法（在来工法）とツーバイフォー（2×4）工法があります。

軸組工法の場合は大きい荷重を受けている柱は抜かない方が無難です。

また柱を抜いた時は梁の補強をするなど構造的なチェックがいりますが、木なので現場で対応しやすく融通性の高い工法です。

ツーバイフォー工法は、床、壁が1枚の版として一体となって全体を支える構造ですから耐力壁をとって広くする、開口部を移動するとか、階段をつけて2階の床を新たに抜く、吹抜部に床をつくるというような間取りの変更を伴うリフォームはむずかしいと思ってください。

耐力壁でなくても版と版が特殊な金物や接着剤で強固に取り付けられているので、建てたメーカーに相談した方がいいでしょう。

内外装のやり替えは問題ありません。

鉄筋コンクリート造や鉄骨造でも構造体をさわらない限りは間仕切りの変更は自由にできます。

プレハブ住宅の場合はあらかじめ構造を検討済のものを工場でつくって現場で組立てています。

工法、構造もいろいろでメーカー独自のつくり方をしています。

どこがどの程度までリフォームできるかはツーバイフォー工法と同様、メーカーに問い合わせた方がいいでしょう。