住宅ローン

住宅ローンの借り換えについて


「住宅ローンの借り換えについて」住宅ローンの借り換えとは、現在借りている住宅ローンをより有利な条件で借り入れをし直すことです。

借り入れをし直すことにより、ローンの毎月返済額を減らしたり、ローンの総返済額（元本＋利息）を減らしたりできるからです。

借り換えを行うことによりどれくらいのメリットがあるのか、シミュレーションをしてみることもいい方法です。

http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/refinance.cgi

こちらのサイトから、シミュレーションできますので、試してみてください。


住宅ローンの借り換え時の注意点としては、同一の金融機関では借り換えはできないと言うことです。ですので、現在借りている金融機関とは別の金融機関で借り入れし直す事となります。

例えば

Ｓ銀行からＳ銀行への借り換えはできず、Ｓ銀行からＭ銀行、あるいはＳ銀行からＸ信用金庫への借り換えということになります。
都市銀行も地方銀行も、独自の金利設定や返済計画を開発しているようですから、いちど窓口で相談されてみてはいかがでしょうか。
借り換え時の手数料・保証料・登記費用等がいくらくらいなのか、借り換えることによりどれくらい支払いが軽減されるかなど、具体的に説明していただくことによって、借り換えのメリットがわかるはずです。


日銀のゼロ金利政策は解除されましたが、現在は一頃に比べてまだまだ低金利です。
現在の低金利のもとで借り換える事によって、住宅ローンの金利が高い時期に住宅ローンを組まれた方のローン返済額を大きく減らすことができる可能性があります。

近年では、金融機関もいろいろと工夫していて、住宅ローン借り換えの利便性や多様化が向上しています。

有利な条件で借り入れをし直すことを考えている方にとっては、うれしいことです。
また、長期金利の上昇につられて住宅ローン金利も上がり気味になっていることで、今後住宅ローン金利は徐々に上昇すると考えている方もいらっしゃっり、そのような方達も住宅ローンの借り換えを検討されているようです。

金利が高くなる前に、長期の固定金利に借り換えれば安心というわけです。

繰り上げ返済について 住宅ローン


返済方法もいろいろあり、元利均等返済や元金均等返済やステップ返済、また、ボーナス併用返済や、毎月均等返済、利息にしても、固定金利型や変動金利型と、いろいろと検討された結果の返済方法になっているはずです。
その中に、「繰り上げ返済」というものがあります。
繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済期間中に、毎月の返済とは別に手元の預貯金に余裕があるときに、残高の一部、または全てを一括で返済することを言います。

通常の住宅ローン返済では、返済額が「元金返済額」と「利息返済分」とに充てられます。
繰り上げ返済をすると、全額元金に充てられて、「ローン残高」が減ってきます。
そうすることにより、総返済額が減るだけでなく、それより先の返済額の軽減につながったり、返済期間の短縮につながります。

例えば

3,500万円を30年間2.8％の金利で借り入れるとしましょう。

その場合、毎月143,813円を、30年なので360回返していけば、3500万円を返し終わることになります。

毎月返済額143,813円を単純に360回で掛け算したところ、約5,177万円となるので5,177万円−3,500万円＝1,677万円が30年間の2.8％利息支払分となります。

この毎月返済額143,813円は、3500万円に対する「元金返済分」と先ほどの1,677万円に対する「利息支払分」の2つで構成されています。
このように、毎月返済していく143,813円は元金返済分と利息返済分で構成され、元金返済分の金額により、借入金額（ローン残高）が減る仕組みになっています。
「繰上返済」とは、決められた毎月返済額以上の金額を返済してローン残高を予定より早く減らしていくことです。

例えば

上の「3回目の返済」に143,813円以外に5,000,000円返済します。
その場合には3回目の返済が以下のようになり、「元金返済分」と「借入金額（ローン残高）」の金額が変わります。

【例】（元利均等返済；ボーナス時加算額なしの場合）。

借入金額：3,500万円。
借入期間：30年。
借入金利：2.8％。

１回目の返済額　143,813円。

内訳　
元金返済額　62,147円。
利息返済分　81,666円。
ローン残高　34,937,853円。

２日目の返済額　143,813円。

内訳　
元金返済額　62,292円。
利息返済分　81,521円。
ローン残高　34,875,561円。

３回目の返済額 143,813。

内訳　
元金返済額　62,437円。
利息返済分　81,376円。
ローン残高　34,813,124円。

のところ、３回目で500万円多く返済したとします。

内訳　
元金返済額　5,062,437円。
利息返済分　81,376円。
ローン残高　29,813,124円となり、残高が500万円減ります。

「繰上返済」とは、このようにローンの元金返済分を前倒して（繰上げて）返済していくことを指します。

住宅ローン控除


一般的には「住宅ローン控除」と呼ばれていますが、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
これは、住宅ローンを利用して住宅を購入・新築・増改築等をした場合を含めます。
その年に納めた税金というのは、その年に納めた所得税であり、その所得税が還付される減税制度の事です。
それは、その年の年末のローン残高に応じて所得税の控除を受けることができる優遇税制のことなのです。

その条件を挙げてみます。

?住宅の新築・取得、住宅の取得とともにする敷地の取得、一定の増改築等に於いて、借入金の償還期間が１０年以上であること。

?住宅の新築、新築住宅の取得、増改築等それぞれ、床面積が50ｍ2以上であること。

?既存住宅の取得の場合は、床面積50ｍ2以上かつ、築後20年以内（耐火建築物は25年以内）又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合していること。

?その方の年間所得が3000万円以下であること。
などが、住宅ローン控除の対象となるための条件となります。


１つのモデルを例に説明します。

分譲価格5000万円（税込み）の新築マンションを、頭金1000万円、住宅ローン4000万円（平成17年末時点の残高は3800万円とする）で組んで購入し、平成17年に入居している。

?住宅ローンの名義人が、1月1日〜12月31日までの１年間に徴収された所得税額＝25万円。

?住宅ローンの年末残高に、対象年ごとの控除税率をかけた金額＝38万円（3800万円Ｘ１％）。

上記?または?のうちどちらか少ない金額が本人の還付税額となり、確定申告によって還付される減税額（初年分）は25万円となります。
「年末ローン残高の１％」だけが頭にあり、38万円が返ってくると思いこんではいけません。
年間に支払った、25万円の所得税が返ってくるだけです。
ただし、これは自動的に返ってくるものではなく、翌年2月16日〜3月15日の期間中に、確定申告を行う必要があります。

「住宅ローン控除」普通のサラリーマンにとって、一戸建ての住宅やマンション購入は、１つの夢であり目標でもありますが、そのん千万円の住宅を、キャッシュで買えるだけの財力の持ち主は少なく、ほとんどの方は住宅ローンを組みます。
その、住宅ローンを組んだ方が、一定の条件に当てはまれば、その年に納めた税金からいくらか還付されるという制度のことを「住宅ローン控除」といいます。