住宅ローン

オリックス　フラット３５(長期固定金利)　住宅ローン


フラット35は、全国で約300の金融機関が取り扱っており、融資限度額やローンの仕組みなどは、どこの金融機関でも共通となっています。

利用限度額は100万円以上8000万円以内、融資期間は15年以上、35年以内となっています。

ですが、一戸建てやマンションを買える時期は、よほどのお金持ちでない限り限られています。
つまり返済期間を考えると、やはり働けるうちに返済期間を終了したい、というのが本音でしょう。
しかし一方で毎回の返済金額を考えると、長期にせざるをえない。
また将来の金利変動は予想がつかいないので、固定金利なのか変動金利なのか、どちらを選んだほうがいいのかよく分からない、というのが素人の本音ではないでしょうか。

例えば

毎月返済を考える場合でも、元利合計で返済終了時には元金の倍以上になるのは普通のことです。
つまり3000万円の物件を買った場合、返済終了時には通算で6000万円以上の金額を支払うことになります。
これだけの高額な金額に関することですから、金利の１％にも神経質にならざるを得ませんし、返済が始まったあとの金利の変動は人生設計にも影響してきます。
そこで現在のような低金利の時代はやはり固定金利が有利だと言われていますが、なかなか銀行は低利の固定金利で長期の住宅ローンは貸してくれませんでした。
そこで民間金融機関と住宅金融公庫が提携してできたのがフラット３５です。
これは長期固定金利の住宅ローンで、利用者にとっては借入時に毎回の返済額が確定するので、計画的に返済できることになります。

こうした中でオリックスのフラット３５はちょっと異色だと思います。
他の金融機関は当然ながら自行の口座を使わせますが、オリックスは口座の指定がありません。
つまりどの銀行口座でもOKです。
またオリックスのフラット３５は新築マンション専門のローンです。
またローンの返済期間の途中で繰り上げ返済をしたい場合でも、通常は手数料がかかりますが、それが何度でも無料です。
また保証料も無料なのが嬉しいですね。

借入返済方式は元利均等返済毎月払いまたは元金均等返済毎月払いとなっています。
気になる金利ですが、これは毎月変更されているようなので、その都度確認が必要です。

バブル時は住宅金融公庫で住宅ローンの借入れをする人が多かったけど、バブル崩壊後は民間金融機関が確実に収益が得られる住宅ローンに力を入れてきました。

後に住宅公庫への批判が強まってきて、特殊法人等整理合理化計画の目玉として、住宅公庫の廃止が閣議決定されたのです。


住宅金融公庫はバブル時の代表的な象徴なのではないでしょうか。

バブルの時は誰もが感覚が麻痺してしまっていたのです。

極端に言えば働かなくてもお金をもらえたり、住宅ローンもそうですが、貯蓄がなくてもマイホームを購入できるなど、今考えれば非現実的なことが日常茶飯事に起きていたのです。


住宅金融公庫がバブル時代を生み出したと言っても過言ではありません。

本来手が届かない高級マンションやマイホームなどでも住宅金融公庫が融資金額の急増と支払いの軽減を行うことで、少し頑張れば購入できてしまうような時代だったのです。

住宅金融公庫だけではなく、民間の金融機関もお金を借りて下さいとお願いしていた時代なのです。


住宅金融公庫は２００６年度末で廃止され、独立行政法人に移行する事が決まりました。

独立行政法人とは２００１年に成立した行政機関のことをいいます。

独立といっても政府が関与しないわけではなく、主務大臣による中期計画の承認や担当部署による評価などを受けなければいけないのです。


住宅金融公庫は行政改革の一貫として廃止が決定しました。

また、平成１９年３月３１日までに公庫の業務を継ぐため、独立行政法人が設置されたのです。

現在では、住宅金融公庫が貸付債権を買い取る公庫提携ローンもできました。

このローンは長期固定金利であることが特徴で、金利もだんだんと下がってきています。

住宅金融公庫の金利が低いということは住宅金融公庫が損をしていることになるのです。

最終的には税金によってその赤字の穴埋めをしていくことになるので、住宅金融公庫を利用していない人からも、税金をとって赤字の穴埋めをしていることになるのです。

金利の低さは果たして得なのかどうかはわかりません。


バブルの時に審査が甘い、金利が低い住宅金融公庫から借入れをした人が返済できなくなっているケースが出てきています。

返済ができない人が出てくる現象には住宅金融公庫のゆとりローンも原因の一つではないかとも言われています。

ゆとりローンとは最初は金利が安く、後から金利が高くなるという種類のローンの事です。


住宅金融公庫から出ているゆとりローンは、必ず昇給し続けるということを前提にローンを組まなければ、後に返済をしていけなくなるという条件つきなのです。

ゆとりローンが世に出回った時期はバブル時期で、その頃は誰もがバブル崩壊の事などを考えていなかったから、ゆとりローンの人気も出たのでしょう。


住宅金融公庫は、政策的に貸出金利を抑えてきたため逆さやが恒常的になってきました。

逆ざやとは、設定した予定利率よりも運用利回りが低くなった時に生じる赤字のことをいいます。

借り入れするときは必ず返済の計画をしっかりと立てないと、ローンを組む資格はないと思うのです。


住宅金融公庫が証券化支援業務を行う理由として、住宅ローンの証券化市場を大きくすることが挙げられます。

民間金融機関が融資した住宅ローン債権を担保とした証券を投資家に売却することで、将来の金利変動のリスクを投資家に引き受けてもらう手法も必要となるのではないでしょうか？