住宅ローン

住宅ローンの事前審査


住宅やマンションを購入するときに住宅ローンを組みます。

住宅ローンを組みたい場合、金融機関(ローン会社)では、事前に審査(仮審査)を行なってくれます。

事前審査の内容は、氏名、生年月日、住所、勤務先、勤続年数、年収(所得証明は必要なし。)などを書類に記入して、提出すれば、数日で事前審査結果がわかります。

事前審査では、給与所得者、勤め先の業種、規模、自営業者、転職者(転職したてや、独立したての場合は難しい。)、派遣社員、契約社員、勤続年数、年収(200万円以上)、借金があるかどうか(過去のローン・クレジット・キャッシングなどの遅延および現在のローン状況)、資産があるかどうか、安定職種か不安定職種かなどの状況(返済能力：収入と生活の安定性を見ている)を見て、審査されます。

基本的な条件は、先ほどのように、安定した収入の見込みがあり、かつ月収が毎月の返済額×４以上の月収があることが目処だそうです。

審査では、年収に見合う返済額を算出し、それに経済状況を加味しながら、最終的な借入額と比較して審査が行なわれます。

これが住宅ローンの事前審査です。

それぞれの家庭の経済状況にあわせて無理のない、返済計画を立てれば、この事前審査がとおった後の本審査でもとおることでしょう。

金融機関(ローン会社)からお金を借りて、住宅メーカーに支払い、当事者は、お金を借りた金融機関(ローン会社)に返済をしていくことになります。

但し、金融機関(ローン会社)から簡単に、任意の金額を住宅ローンとして借りることは出来ません。

貸す方も返済してもらわなくてはなりません。

焦げ付いて返済できず、資金が負債として残っては、金融機関(ローン会社)としては商売ができません。

その為、貸す方は、借りる方に、あらゆる審査をして合格された後に、住宅の資金を貸すことになります。

この金額も返済できるとみなされた金額のみの貸し出しになります。

年収別住宅ローン借入の適正額


年収別に住宅ローンの借入の適正額はこうだとは一概に決めることはやめましょう。

住宅やマンションの金額から単純に、返済計画を立てるのではなく、毎月返済できる金額を算出し、今後の返済期間までの生活設計を考慮にいれた上で、借入金額、返済期間等を決めましょう。

今の生活水準がそのまま続くとは限りません。

上がれば、その時に考えればいいし、減った場合は、返済できず、手放すことも考えなければなりません。

十分な返済計画を立てましょう。

借入するときの状況は、人それぞれ違いますし、その後の生活設計や、それにかかる費用を含めて計算をしないと、その時は、いけると思って住宅ローンを設定しても、思ってみないところにお金がかかったり、収入も、そのまま維持できるのか、それ以上の収入を得られると見越して計算すると、返済できず、カードローンに手を出し、家庭自体が崩壊することも考えられます。

また、土地やマンションの値上がりも期待できませんし、資産は減っていくと思った方が無難です。

ファイナンシャルプランナーなどでは、年収の5倍が借入できるMAXの金額だといわれています。

例えば

金利3％で返済期間が30年と想定すると、年収400万円の方は、2000万円、500万円の方は、2500万円、700万円の方は、3500万円、1000万円の方は5000万円が目安になります。

また、金利が1％違っただけで、返済額は数百万円ほど増えますので、注意が必要です。

毎月の返済額(ボーナス時増額)は、年収の２５％前後といわれていますので、それを12ヶ月で割った数字が毎月の均等返済額になります。

これも返済期間や金利によっても違うし、住宅やマンションを購入した時期によっては、毎月の返済額とは別に出費があるかもしれません。

特に教育費にお金がかかります。

かならず安全な返済計画を立てましょう。

なお、頭金は、住宅、マンションの価格の20％は用意するようにしましょう。

住宅と住宅ローンについて

新築住宅供給戸数の確保が中心だった時代が終わり、中古住宅でも耐震性能など一定の基準を満たせば最長３５年の住宅ローンが組めるようになり、中古住宅の人気がじわじわ高まっています。

「中古を買って好きにリフォームしたい」「新築では手の届かない夢のライフスタイルを手に入れたい！」と言う人たちが現れ始めました。

キッチンやお風呂を入れ替える、壁のクロスを張り替える程度では満足できずに間取りの変更を行うケースも出ています。

リノベーション・コンバージョン住宅と言って間取りだけではなく外形や省エネ性能など用途や機能を大幅に向上させる大規模改装をした住宅も出ています。

しかしそこまで大規模に改装しなくても、建物の構造によっては制約を受ける場合があるため、構造の特徴を押さえておく必要があります。

住宅の構造は大きく4つに分れていて、木造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造があります。

住宅に最も多い木造にも軸組工法（在来工法）とツーバイフォー（2×4）工法があります。

軸組工法の場合は大きい荷重を受けている柱は抜かない方が無難です。

また柱を抜いた時は梁の補強をするなど構造的なチェックがいりますが、木なので現場で対応しやすく融通性の高い工法です。

ツーバイフォー工法は、床、壁が1枚の版として一体となって全体を支える構造ですから耐力壁をとって広くする、開口部を移動するとか、階段をつけて2階の床を新たに抜く、吹抜部に床をつくるというような間取りの変更を伴うリフォームはむずかしいと思ってください。

耐力壁でなくても版と版が特殊な金物や接着剤で強固に取り付けられているので、建てたメーカーに相談した方がいいでしょう。

内外装のやり替えは問題ありません。

鉄筋コンクリート造や鉄骨造でも構造体をさわらない限りは間仕切りの変更は自由にできます。

プレハブ住宅の場合はあらかじめ構造を検討済のものを工場でつくって現場で組立てています。

工法、構造もいろいろでメーカー独自のつくり方をしています。

どこがどの程度までリフォームできるかはツーバイフォー工法と同様、メーカーに問い合わせた方がいいでしょう。