住宅ローン

住宅ローン控除と相続時精算課税制度


＜住宅ローン控除＞

一定の要件を満たした人で住宅ローンを組んでいる人は住宅ローン控除が受けられます。
住宅を購入した人は、購入時の手続きだけでも大変ですが、税金の対策も忘れないように。
入居が平成13年6月30日までの人は控除期間が15年間、13年7月1日〜平成18年までの人は10年間、平成19年と20年の人は10年もしくは15年間です。
控除対象ローン金額は年々下がっていて、平成16年は5千万円以下の部分、平成17年は4千万円、平成18年は3千万円、平成19年は2千5百万円、平成20年は2千万円です。
通算最高控除額もまた、年々下がっており、平成19年は2百万円、平成20年は160万円となっています。

控除対象は、家屋や土地の購入にかかる費用で、100万円以上の借り入れで返済期間10年以上です。
合計所得3千万円以下の人が対象となります。

平成19年と平成20年入居の人は、控除期間は10年か15年を選べます。
控除税率は平成19、20年は期間が10年の人は、1年目〜6年目まで1％、7〜10年目は0.5％。
期間が15年の人は、1〜10年目0.6％、11〜15年目0.4％です。

一度、確定申告をしておけば、翌年から年末調整で税金が還付されます。

また、平成19年度から所得税と住民税の改正があったことにより、平成11年〜平成18年までに入居した人は所得税から控除しきれなかった税金を住民税から控除する措置が取られるようになりました。
こちらは、毎年対象者は申請しなければならないので注意が必要です。

税制の改正で、税金を節約するためには、控除期間を選択したり、住民税の控除も別に申請しなければならないなど、仕組みが複雑になっています。
しかし、住宅を購入し、少しでも節約をするためには、面倒だと思ってもきちんと申請しましょう。


＜相続時精算課税制度＞

住宅を購入する時に、親からの資金援助があると助かりますね。
しかし、高額の贈与税などがかかるのではないかと不安な方もいると思います。
贈与税は1年に110万円までなら、税金はかかりませんが、それ以上の部分は金額に応じて税金がかかります。
それに対して住宅購入など高額な贈与の時に利用すると便利なのが相続時精算課税制度です。

相続時精算課税制度とは、相続を生前に行う扱いとなり、実際に相続が発生するときに精算するものです。
相続時精算課税制度では、65歳以上の両親から20歳以上の子に対して2500万円までの贈与は非課税となります。
父・母別々にこの制度が利用できるので、父から2500万円・母から2500万円貰っても非課税です。
この額を超えると20％の贈与税がかかります。
ちなみにこの制度を利用する際は、110万円までの非課税枠は使えないので気をつけましょう。

この制度を利用して親から資金提供を受けると相続税をまったく払わないもしくは、払っても少額ですむのです。
親からの援助が受けられる人は、この制度を利用しましょう。

実際の相続の時に、相続税を支払わなければならない人は、相続した人の5％と言われています。
相続税の控除は、5000万円+法定相続人の人数×1000万円のため、高所得者や土地・建物を多く持っている人でなければ相続税はかからないからです。

制度を上手に利用して、賢い住宅の購入を目指しましょう。

なお、現時点で、住宅取得等資金の贈与に関して3500万円まで非課税となる特例は平成19年12月31日までです。

住宅ローン控除


一般的には「住宅ローン控除」と呼ばれていますが、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
これは、住宅ローンを利用して住宅を購入・新築・増改築等をした場合を含めます。
その年に納めた税金というのは、その年に納めた所得税であり、その所得税が還付される減税制度の事です。
それは、その年の年末のローン残高に応じて所得税の控除を受けることができる優遇税制のことなのです。

その条件を挙げてみます。

?住宅の新築・取得、住宅の取得とともにする敷地の取得、一定の増改築等に於いて、借入金の償還期間が１０年以上であること。

?住宅の新築、新築住宅の取得、増改築等それぞれ、床面積が50ｍ2以上であること。

?既存住宅の取得の場合は、床面積50ｍ2以上かつ、築後20年以内（耐火建築物は25年以内）又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合していること。

?その方の年間所得が3000万円以下であること。
などが、住宅ローン控除の対象となるための条件となります。


１つのモデルを例に説明します。

分譲価格5000万円（税込み）の新築マンションを、頭金1000万円、住宅ローン4000万円（平成17年末時点の残高は3800万円とする）で組んで購入し、平成17年に入居している。

?住宅ローンの名義人が、1月1日〜12月31日までの１年間に徴収された所得税額＝25万円。

?住宅ローンの年末残高に、対象年ごとの控除税率をかけた金額＝38万円（3800万円Ｘ１％）。

上記?または?のうちどちらか少ない金額が本人の還付税額となり、確定申告によって還付される減税額（初年分）は25万円となります。
「年末ローン残高の１％」だけが頭にあり、38万円が返ってくると思いこんではいけません。
年間に支払った、25万円の所得税が返ってくるだけです。
ただし、これは自動的に返ってくるものではなく、翌年2月16日〜3月15日の期間中に、確定申告を行う必要があります。

「住宅ローン控除」普通のサラリーマンにとって、一戸建ての住宅やマンション購入は、１つの夢であり目標でもありますが、そのん千万円の住宅を、キャッシュで買えるだけの財力の持ち主は少なく、ほとんどの方は住宅ローンを組みます。
その、住宅ローンを組んだ方が、一定の条件に当てはまれば、その年に納めた税金からいくらか還付されるという制度のことを「住宅ローン控除」といいます。

住宅ローン控除は２００８年まで

住宅ローン控除はご存知でしょうか。

住宅ローンを利用している人が最長１０年間に渡って、所得税の控除を受けられる制度です。

期間は１０年といいましたが、１５年のタイプもあります。

控除が適用される基本的な条件は「2008年3月31日までに住宅を購入・入居する」というものです。

まだまだ間に合いますが、住宅の購入を考えているのなら今が最後のタイミングです。

「住宅ローン控除」を受けるにはどのような条件を満たせばいいのでしょうか。

・床面積が50m2以上
（登記簿面積。パンフレットの面積よりやや小さくなるので要注意！）

・中古住宅はマンションなど耐火構造は築25年以内、それ以外は築20年以内の建築後使用されたことがある住宅
（2005年4月以降に取得する住宅については、この築年数を超えていても「新耐震基準」に適合する物件であれば控除が受けられる）

・店舗・事務所などの併用住宅または増改築の場合は、居住部分が全体の床面積の2分の1以上・住宅を取得後、6ヶ月以内に入居し、控除を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること

・控除を受ける年の所得が3000万円（給与所得のみの場合は年収が約3336万円）以下
・取得した年とその前後2年間（通算5年間）に、「3000万円特別控除」や「居住用財産の買い換え特例」などを受けていないこと

・住宅ローンは、建物および敷地を取得するための返済期間10年以上のローンであること
（金利が年１％未満の社内融資や、親や親戚から個人的に借りる場合などは対象外）上記を一言で言えば、普通の所得の人が、住むためにローンで建てた（買った）住宅に対する特典ということですね。

控除が受けられるのは建てた年からですが、サラリーマンは年末調整に間に合わないので、初年度だけは確定申告が必要となります。

気になる控除額は次のようになっています。

控除期間１０年　１年目〜　６年目の控除　
１．０％　　７年目〜１０年目 ０．５％

控除期間１５年　１年目〜１０年目の控除
０．６％　１１年目〜１５年目 ０．４％

控除される限度額は、２００７年だと２５００万円まで、２００８年なら２０００万円に下がります。

控除率は変わらないので、１０年控除なら最大で４０万円の差が生じるんです。

２００７年に入居するほうが得ということですね。

また、１０年控除と１５年控除のどちらを選択すればいいかというと、月収が２５万円以上なら迷わず１０年がお得です。

「住宅ローン控除」は不況時代の住宅促進の色合いが強いといえます。

好況となった現在、予定通り２００８年で終了するのはやむをえないことかもしれません。

税金や控除については国税局のサイトで調べられますが、住宅情報ナビの方がよくわかります。

（ＵＲＬ：http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121304.html）