住宅ローン

住宅ローン　借り換えと条件変更


＜住宅ローンの借り換え＞

固定金利は返済額が決まっていて住宅の購入に際して資金計画が立てやすく、金利の変動を心配する必要はないのですが、借りた時よりも金利が下がった場合は抵抗を感じることもあるでしょう。
固定期間中は基本的に他の金利に切り替えることはできません。
固定期間が終わった時点では金融機関での金利優遇は縮小されるので負担が増える可能性が大きくなります。
別の金融機関で借り換えると新たに金利優遇を始められるので負担が軽くなる場合が多くなります。

借り換えの費用は金融機関によって費用は違いますが数十万円かかります。
しかし、借り替えてメリットがある場合には検討してみてはどうでしょうか。

借り換えの種類
・高金利から低金利へ
金利が１％違うだけで利息や返済額が大きく違ってきます。
金利が１％差があれば、借り換えるメリットがあると言われています。
・変動金利から固定金利へ
変動金利から少々高くても固定金利への借り換えが一般的ですが、固定金利から変動金利への借り換えも可能です。
・複数のローンを1本化する
複数の銀行、フラット35と財形住宅融資、など複数の住宅ローンを支払っている場合、1本化することによって利息を減らすこともできます。

借り替えてメリットのある場合とは
・残債が1千万円以上。
・残りの返済期間が10年以上。
・借り換え前と後の金利差が1％以上。

借り換えの費用
・借り換え前のローンの抵当権抹消費用
・登録免許税
・司法書士手数料
・ローン保証料、事務手数料
・印紙税
・火災保険料

住宅ローンには多くの選択肢があり、どれを選ぶかによって住宅の購入費用が大きく変わってきます。
しっかり検討してお得な購入を心がけてください。


＜住宅ローン　条件変更＞

住宅を購入する時に支払える予定だった住宅ローンも、教育費の支払いなど様々な事情で支払いが難しい場合があります。
そんな時に利用したい方法が返済期間や返済方法を変える条件変更です。
手元に余裕資金がなくても大丈夫なのが利点です。
ただし、民間ローンでは条件変更できるケースが限られることが多く、返済期間の延長はまずできないと考えてください。
フラット35では手数料なしで条件変更が可能ですが、返済期間は35年を超えることはできません。

・返済期間の変更
返済期間の短縮、もしくは延長。
資金に余裕があると思って短縮しても、毎月の返済額が増えて負担になることもあるので注意が必要です。
延長の場合は、支払い期間は長くなりますが、毎月の負担が軽くなります。
最初から35年のローンを組むよりも、途中で35年に変更したほうが元金の減り方が早いので負担が軽くなります。
共働きで子どもができる前は期間を短めにして、出産後に期間を延長するという場合に適しています。

・返済額の変更
返済に余裕があれば増額、苦しい場合は減額と家計事情にあわせての変更のことです。

・ボーナス時払いの変更
ボーナスが減った場合などボーナス時払いの有無や金額を見直すこと。

・返済方法の変更
元利金等返済方式を元金均等返済方式にする、またはその逆などに変更すること。
元金均等返済方式では、支払い負担が大きいので元利金等返済方式にすると毎月の負担が少なくなります。

・完済
相続などにより、ローン残額を一括返済できます。

住宅の購入の時に考えたローンですが、負担のかからないよう変更して、余裕ができたらまた変更という方法もあります。
一番最適な方法を考えて家計の負担を減らしましょう。

住宅ローンの仕組みについて


住宅ローンの仕組みを理解するには、金利タイプの理解に加え、返済方法の理解も必要です。

返済方法には『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類あります。

『元利均等返済』は、返済総額は多めになってしまうものの、毎月の支払額が一定で計画が立てやすいため、一般的に利用されているのが、このタイプです。

『元金均等返済』は、毎月の支払額が上がるものの、利息部分が少しずつ減っていくため、支払総額も『元利均等返済』に比べ、少なくなります。

そのため、資金計画に余裕がある場合は、『元金均等返済』タイプを選択する方がメリットが大きいと言えます。

住宅ローンの仕組みについて理解することは、自分に有利な条件が設定されているローンを選ぶ重要な知識になります。

住宅ローンには、住宅金融機構（元・住宅金融公庫）が独自で扱うものや住宅金融機構（元・住宅金融公庫）と民間金融機関が提携して取り扱うフラット35のような全期間固定金利型のもの、民間の金融機関が独自で扱う変動金利型や固定期間選択型があり、それぞれの仕組みにも違いがあります。

まず、全期間固定金利型とは、返済が完了するまでの全期間をとおし、同率の金利が適用されるタイプで、返済計画が立てやすいというメリットを持っているため、低金利の時期に利用すると有利になる反面、金利が高い時期に利用すると、その金利が最後まで適用されてしまうというデメリットがあります。

一方、変動金利型は、利用開始後に金利が下がった際、その金利を利用できるため、金利が高い時期に利用する場合は、メリットが大きいと言えます。

逆に低金利時に利用し、後で金利が上がった場合は支払い額も上がるため、返済計画を立てづらいというデメリットがあります。

固定期間選択型は、その中間といえ、借入時に3年、5年、10年などの期間を選択し、その一定の期間だけを金利を固定にして利用するタイプです。

3年など固定期間が短期間のものを選択した場合、金利が安くなるメリットがある反面、固定期間終了時に金利見直しが生じるため、金利が上がってしまうリスクがともないます。

住宅ローン選びのポイントとは


住宅ローン選びのポイントとは、自分に有利な条件が設定されているローンを選ぶことです。

住宅ローンには、利用者の年齢や収入だけでなく、住宅ローンを利用して購入する物件の種類によっても利用できるプランが変わるため、さまざまな種類の住宅ローンが存在します。

『フラット35』とは、2003年（平成15年）10月に登場し、『証券化ローン』や『新型住宅ローン』、『公庫買取型ローン』、『公庫提携ローン』と呼ばれていたもので、2005年（平成17年）1月から『フラット35』と呼ばれるようになった長期固定金利タイプの新型住宅ローンのことです。

『フラット35』は、従来の買取型に加え、2007年（平成19年）から保証型も販売され、現在では、その2種類が存在しています。

フラット35は、民間の金融機関と提携する商品のため、金融機関による違いがあります。

特に保証型は、金利や事務手数料以外は金融機関による違いがない買取型と比べ、金利や事務手数料以外にも保証料、繰上返済手数料、繰上返済最低額や団体信用保険などが各金融機関によって設定されているため、買取型よりもメリットが大きい場合があります。

固定金利型の住宅ローンでは、住宅金融支援機構（前・住宅金融公庫）と民間の金融機関（銀行）が連携した『フラット35』が有名です。


●たくさんある住宅ローンの中で、自分に適した有利な条件が設定されているローンを選ぶ上で最も重要なポイントは、金利の低いローンを見極めることです。

ここで、見極めると表現しているのは、超低金利ローンの多くは、変動金利型といい、利用開始当初は格安金利でも将来的に金利が上がってしまう制度をとっている場合がよくあるためです。

そのため、金利の低い住宅ローンを選ぶ際は、金利が固定の固定金利型を選ぶことが得策といえます。

●住宅ローンのように長期で返済を続けるローンの場合、わずかな金利の差でトータルで支払う金額が100万円近く変わることもよくあるため、住宅ローンに関する情報収集をしっかり行い、実質金利の比較ができる十分な知識を得ていくことのは、とても重要なポイントになります。