住宅ローン

住宅ローン　返済方式と繰り上げ返済


＜住宅ローン　返済方式＞

住宅ローンの代表的な返済方式は元利均等返済方式と元金均等返済方式です。
この2つのうち多くの金融機関で取り扱っている、一般的な返済方式が元利均等返済方式です。

・元利均等返済方式
元金と利息を合わせた毎回の返済額が一定となる返済方式のことで、月々の返済額が決まっています。
返済額が一定なので、資金計画が立てやすいこと、元金均等返済方式に比べ当初の返済額が少なくて済むのが利点です。
ただし、返済のはじめの方ほど、返済額に対する利息の割合が高く、元金均等返済方式に比べて返済総額は割高となります。

・元金均等返済方式
借入金を返済回数と割り、均等割りした元金返済額に元金の残高に応じた利息を上乗せした額を払っていく方式。
この場合は元金返済額は一定で、支払う利息の額が段々少なくなっていきます。
支払い当初は支払額が高いのですが、支払いごとに支払い金額は少なくなり、総額も元利均等返済方式より少なくなります。

変動金利型ローンを利用の場合、金利は半年ごとに見直されます。
しかし、元利均等返済方式で変動金利型を利用している場合、当初5年間は返済額の中で元本と利息の割合を調整するので、返済額は変わらず、実際の返済額の見直しは5年ごとになります。
金利の変動にともなう利息の不足分がある場合、次の5年間で調整が行われますが、金利変動があっても返済額の上限は前の返済額の1.25倍が上限と決められています。
これを超える部分は次の5年で調整します。
調整しきれない場合は未払い利息が発生します。

自分に合った支払い方法を選択するのも賢い住宅の購入の大切な方法です。
住宅の購入では支払える金額を考えて資金計画をしっかりと立ててください。


＜住宅ローン　繰り上げ返済＞

住宅を購入する時に頭を悩ませる住宅ローンですが、借りた時から金利や家計事情が年月が過ぎるにつれ変わっていきます。
返済額が家計に重くのしかからないよう、住宅ローンを見直しして返済を滞りなく行えるように心がけたいものです。

資金に余裕があり、貯金がある程度できている人にお勧めなのが、繰り上げ返済です。
毎月のローンも支払えて、貯金もあるという人でないと難しいですが、繰り上げ返済により、ローン期間の短縮や毎月の返済を減額できます。
繰り上げ返済には返済期間短縮型と返済額軽減型があります。

・返済期間短縮型
払わなくてすむ利息を大きく軽減できるのが返済期間短縮型です。
毎月の返済額は変えずに返済期間を縮める方法です。
完済までの期間が短くなるので、完済後の生活設計が立てやすくなります。

・返済額軽減型
返済期間を変えず、毎月の返済額を減らす方法。
月々の支払額が減るので、毎月の家計負担を減らすことができます。
教育費などがかかる時期には、助かる方法です。
ただし、返済期間短縮型と比べて利息の軽減額は少なくなります。

住宅ローンは返済当初の方が返済額に占める利息の割合が高いので、繰り上げ返済が早いほど利息軽減額が大きくなります。
繰り上げ返済額はフラット35は1回あたり100万円以上ですが、民間ローンでは特に制限はなく、1万円以上から繰り上げ返済できるところもあります。
手数料はフラット35にはありませんが、民間ローンでは有料である場合が多いです。

繰り上げ返済がお得であるといっても、住宅を購入する時の頭金が少なくていいという訳ではありません。
頭金の多い方が借入金が少なくて済むので勘違いをしないように気をつけてください。

繰り上げ返済について 住宅ローン


返済方法もいろいろあり、元利均等返済や元金均等返済やステップ返済、また、ボーナス併用返済や、毎月均等返済、利息にしても、固定金利型や変動金利型と、いろいろと検討された結果の返済方法になっているはずです。
その中に、「繰り上げ返済」というものがあります。
繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済期間中に、毎月の返済とは別に手元の預貯金に余裕があるときに、残高の一部、または全てを一括で返済することを言います。

通常の住宅ローン返済では、返済額が「元金返済額」と「利息返済分」とに充てられます。
繰り上げ返済をすると、全額元金に充てられて、「ローン残高」が減ってきます。
そうすることにより、総返済額が減るだけでなく、それより先の返済額の軽減につながったり、返済期間の短縮につながります。

例えば

3,500万円を30年間2.8％の金利で借り入れるとしましょう。

その場合、毎月143,813円を、30年なので360回返していけば、3500万円を返し終わることになります。

毎月返済額143,813円を単純に360回で掛け算したところ、約5,177万円となるので5,177万円−3,500万円＝1,677万円が30年間の2.8％利息支払分となります。

この毎月返済額143,813円は、3500万円に対する「元金返済分」と先ほどの1,677万円に対する「利息支払分」の2つで構成されています。
このように、毎月返済していく143,813円は元金返済分と利息返済分で構成され、元金返済分の金額により、借入金額（ローン残高）が減る仕組みになっています。
「繰上返済」とは、決められた毎月返済額以上の金額を返済してローン残高を予定より早く減らしていくことです。

例えば

上の「3回目の返済」に143,813円以外に5,000,000円返済します。
その場合には3回目の返済が以下のようになり、「元金返済分」と「借入金額（ローン残高）」の金額が変わります。

【例】（元利均等返済；ボーナス時加算額なしの場合）。

借入金額：3,500万円。
借入期間：30年。
借入金利：2.8％。

１回目の返済額　143,813円。

内訳　
元金返済額　62,147円。
利息返済分　81,666円。
ローン残高　34,937,853円。

２日目の返済額　143,813円。

内訳　
元金返済額　62,292円。
利息返済分　81,521円。
ローン残高　34,875,561円。

３回目の返済額 143,813。

内訳　
元金返済額　62,437円。
利息返済分　81,376円。
ローン残高　34,813,124円。

のところ、３回目で500万円多く返済したとします。

内訳　
元金返済額　5,062,437円。
利息返済分　81,376円。
ローン残高　29,813,124円となり、残高が500万円減ります。

「繰上返済」とは、このようにローンの元金返済分を前倒して（繰上げて）返済していくことを指します。

住宅ローンの返済計画


住宅ローンの返済計画は、住宅ローンを利用する上で重要な項目です。

返済計画の金利計算は難しいですが、インターネットで検索すると返済シミレーションができるサイトも多数あるので、それらをうまく利用しながら、自分に合った住宅ローンを選択するとよいでしょう。

最近ではよく利用されている住宅金融機構（元・住宅金融公庫）と民間金融機関が提携して取り扱うフラット35は、住宅金融機構の公式サイトでもシミレーションが行えます。

http://www.flat35.com/simulation/index.html


住宅ローンの返済方法には、『元利均等返済』と『元金均等返済』の2種類あります。

『元利均等返済』は、返済総額は多めになってしまうものの、毎月の支払額が一定で計画が立てやすいため、一般的に利用されているのが、このタイプです。

『元金均等返済』は、毎月の支払額が上がるものの、利息部分が少しずつ減っていくため、支払総額も『元利均等返済』に比べ、少なくなります。

そのため、資金計画に余裕がある場合は、『元金均等返済』タイプを選択する方がメリットが大きいと言えます。

次に住宅ローンの返済計画を考える際に気をつけるポイントとしてあげられるのが、金利です。

金利が低い時期に、毎月の支払を一定にし、返済終了時までの支払をしっかり計画していく場合は、利用する際の金利が返済終了時まで一定の全期間固定金利型が有利ですが、変動金利型は、将来的に金利が下がった場合のメリットを享受できるため、資金に余裕がある方や、借り入れする総額が少ない方にはおすすめです。

金利のタイプは、固定金利型と変動金利型に加え、預金連動型というものもあります。

変動金利型の一種ですが、貯金を併用することで、繰上返済をせずに繰上返済と同様の利息削減効果を得られる新しいタイプです。

しかし、預金連動型は一定の預金ができない場合は、メリットをうけきれない場合があるので、利用する際は気をつける必要があります。